소득세법에 따른 주택임대소득 과세 기준, 분리과세, 종합과세 선택, 사업자등록 의무 안내입니다.
주택임대소득 과세 대상
| 주택 수 | 월세 수입 | 전세·보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세 (기준시가 12억 초과 고가주택 제외) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 간주임대료 과세 (보증금 합계 3억 초과분) |
- 주택 수 판정: 부부 합산 (본인 + 배우자 소유 주택)
- 고가주택: 기준시가 12억원 초과 주택
간주임대료 계산 (3주택 이상)
3주택 이상 보유자의 전세·보증금에 대한 간주임대료:
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(2.9%) ÷ 365 × 임대일수
- 소형주택(전용 40㎡ 이하, 기준시가 2억 이하)은 2026년까지 주택 수 제외
분리과세 vs 종합과세
주택임대 수입금액(총수입) 2,000만원 이하인 경우 분리과세와 종합과세 중 선택 가능:
분리과세 (수입 2,000만원 이하 선택 가능)
| 항목 | 등록임대 | 미등록임대 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제 | 400만원 | 200만원 |
| 세율 | 14% (분리과세 단일세율) | 14% |
분리과세 산출세액 = (수입금액 - 필요경비 - 기본공제) × 14%
분리과세 계산 예시
등록임대, 연 수입 1,500만원: - 필요경비: 1,500만원 × 60% = 900만원 - 기본공제: 400만원 - 과세표준: 1,500만원 - 900만원 - 400만원 = 200만원 - 산출세액: 200만원 × 14% = 28만원
종합과세 (수입 2,000만원 초과 시 필수)
- 다른 종합소득(근로·사업·이자·배당 등)과 합산
- 종합소득세율 6~45% 적용
- 수입 2,000만원 이하라도 종합과세 선택 가능 (다른 소득이 적을 때 유리할 수 있음)
사업자등록 의무
| 구분 | 의무 |
|---|---|
| 주택임대 수입 발생 시 | 사업자등록 의무 (세무서 + 지자체 모두) |
| 미등록 가산세 | 수입금액의 0.2% |
임대사업자 등록 혜택 (세제 혜택)
민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자 등록 시:
| 혜택 항목 | 내용 |
|---|---|
| 분리과세 필요경비율 | 60% (미등록 50%) |
| 분리과세 기본공제 | 400만원 (미등록 200만원) |
| 소형주택 세액감면 | 30~75% (장기일반 4년/8년/10년) |
건강보험료 영향
- 주택임대소득이 연 2,000만원 이하이고 분리과세 선택 시에도 건강보험 피부양자 자격에 영향
- 2,000만원 초과 시 지역가입자로 전환될 수 있음
- 주택임대소득이 연 1,000만원 초과 시 피부양자 탈락 가능
주의사항
- 주거용 오피스텔도 실질적으로 주거용이면 주택으로 판정
- 공동 소유 주택: 지분이 가장 큰 자의 소유로 판정 (30% 이하 소수지분자 예외)
- 국외 주택임대소득도 과세 대상