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부동산 양도세 시뮬레이터

주택, 토지, 상가 양도소득세를 시뮬레이션하고 매도 시기별 세금을 비교합니다.

양도소득세 안내

  • • 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
  • • 1세대1주택: 매도가 12억 이하 비과세, 초과분만 과세
  • • 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 6%~30% (주택은 최대 80%)
  • • 단기양도: 주택 1년 미만 70%, 1~2년 60% / 일반 1년 미만 50%, 1~2년 40%
  • • 기본공제: 연 250만원
  • • 지방소득세: 양도소득세의 10%

자주 묻는 질문

양도소득세 시뮬레이터는 어떤 기능인가요?

부동산 양도 시 예상 양도세를 자동 계산합니다. 1세대1주택 비과세, 장특공제를 지원합니다.

1세대1주택 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?

2년 이상 보유·거주한 1세대1주택은 양도가 12억원 이하 시 전액 비과세됩니다.

장기보유특별공제란 무엇인가요?

3년 이상 보유한 부동산에 적용되는 공제로, 일반 부동산은 보유기간에 따라 최대 30%, 1세대1주택은 보유+거주기간에 따라 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다.

부동산 양도소득세 완벽 가이드 - 비과세, 장특공제, 세율 총정리

양도소득세 제도 개요

양도소득세는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도(매매, 교환 등)하여 발생한 소득에 대해 부과하는 세금입니다. 소득세법 제88조~제118조에 근거하며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 양도소득세는 다른 소득과 분리하여 별도로 과세(분류과세)되며, 보유기간, 양도 대상, 보유주택수 등에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다. 부동산 시장의 안정화 정책에 따라 세법이 자주 개정되는 분야이므로, 양도 시점의 세법을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

양도소득세 계산 구조

양도소득세는 단계적으로 계산됩니다. 1단계: 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 중개수수료, 인테리어비 등), 2단계: 장기보유특별공제 적용(보유기간에 따라 최대 80% 공제), 3단계: 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제, 4단계: 양도소득 기본공제(연 250만원) 차감, 5단계: 과세표준에 세율 적용하여 산출세액 계산. 취득가액은 실제 거래가액 (실가)을 원칙으로 하며, 실가를 확인할 수 없는 경우에만 환산취득가액 또는 기준시가를 사용합니다. 필요경비는 취득 시 납부한 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 자본적 지출(인테리어, 증축 등)이 인정됩니다.

1세대1주택 비과세 요건

1세대가 1주택을 보유한 경우, 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 추가 요건)하면 양도소득세가 비과세됩니다. 다만 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 1세대의 판정은 거주자와 배우자, 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족을 기준으로 합니다. 일시적 2주택 상태(종전 주택 양도 전 신규 주택 취득)에서도 일정 요건을 충족하면 비과세가 적용됩니다.

요건 내용 비고
보유기간 2년 이상 취득일~양도일
거주기간 2년 이상 (조정대상지역) 비조정지역은 거주 요건 없음
고가주택 기준 양도가액 12억원 초과 12억원 이하 전액 비과세
일시적 2주택 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도 조정→조정은 2년 (한시 3년)

장기보유특별공제

장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제하는 제도로, 장기 보유를 유도하는 세제 혜택입니다. 일반 부동산은 보유기간 3년부터 연 2%씩, 최대 15년 이상 보유 시 30%가 공제됩니다. 1세대1주택 고가주택(12억 초과)은 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%)와 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)를 합산하여 최대 80%까지 공제됩니다. 이 공제는 양도소득세 절감에 매우 큰 영향을 미치므로, 양도 시점을 결정할 때 보유기간과 거주기간을 함께 고려해야 합니다.

구분 보유기간 공제 거주기간 공제 최대 공제율
일반 부동산 연 2% (3년~) - 30% (15년 이상)
1세대1주택(고가) 연 4% (3년~) 연 4% (2년~) 80% (10년 보유+10년 거주)

단기양도 중과세율

보유기간이 짧은 부동산의 양도에는 높은 세율이 적용됩니다. 주택의 경우, 보유기간 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단기양도 중과세율이 적용됩니다(2025년 기준). 비규제지역 주택은 기본세율(6~45%) 또는 중과세율 중 높은 세율이 적용되며, 토지·조합원입주권도 유사한 단기양도 세율이 적용됩니다. 다주택자에 대한 양도세 중과(기본세율 + 20~30%p)는 2025년 5월까지 한시적으로 유예(기본세율 적용)되고 있으나, 유예 종료 시 중과세율이 재적용될 수 있으므로 양도 시점에 따른 세율 차이를 반드시 확인해야 합니다.

면책조항

본 시뮬레이터는 부동산 양도소득세를 추정하는 참고용 도구입니다. 실제 양도소득세는 취득 시기, 보유 주택수, 조정대상지역 여부, 비과세 요건 충족 여부, 필요경비 인정 범위, 세법 개정 등 다양한 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 다주택자 중과세, 비과세 특례, 장기보유특별공제 적용 등은 복잡한 요건을 충족해야 하므로, 반드시 세무 전문가와 상담 후 양도를 진행하시기 바랍니다. 본 사이트는 계산 결과의 정확성을 보장하지 않으며, 이를 근거로 한 세무 신고에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.

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